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鼓励个人出租住房 苏州5月1日起允许出租房打隔断

鼓励个人出租住房 苏州5月1日起允许出租房打隔断

5月1日起,苏州出租屋正式“N+1”合法化。这并非首例,实际上,随着各地租赁市场的发展,“N+1”模式在不少城市获得合法身份。在业内看来,在符合消防规范条件下,‘N+1’可以向社会提供更多低总价的房源,缓解租金高企的状况。不过,在北京市场,虽然“N+1”模式也被运用在分散式长租公寓中。但北京租赁政策并未向允许“N+1”的方向推进。

5月苏州出租屋“N+1”明确合规

5月1日起,苏州出租屋正式“N+1”合法化。经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准《苏州市出租房屋居住安全管理条例》(以下简称苏州出租条例)将开始施行。其中明确了租赁和治安管理、消防管理以及法律责任。

苏州出租条例规定,出租人应当以一间设有外墙窗户的卧室、起居室(厅)(以下统称居室)为最小出租单位。卧室和使用面积不满十二平方米的起居室(厅)不得隔断出租。使用面积十二平方米以上的起居室(厅),可以隔断出一间居室出租;但是,县级市(区)人民政府规定起居室(厅)不得隔断出租的除外。起居室(厅)允许隔断出租的,应当采用轻质不燃材料固定围护,隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件,保障房屋整体结构安全,不得影响人员疏散、逃生和消防救援。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。

此外,苏州出租条例还规定,出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。出租的每间居室居住的人数不得超过两人。但是,有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,苏州租赁需求较大,通过类似隔断可以形成较多的房源供给,这一政策的出台,可以利好平抑租赁价格的上涨。而从实际过程看,隔断也有很多要求,比如限定在客厅等物业中,需要满足消防和采光等硬性要求,从这个角度看,后续隔断物业也需要做好相关的规范操作。

不仅如此,苏州出租条例的施行,也意味着出租屋是否合规有了明确的界限,有利于相关部门对于租赁市场的查违。房东东公寓学院全雳指出,如果将厨房、卫生间、阳台等隔断,作为房间出租的,或是“N+2”、“N+3”、“N+N”隔出多间的,将被定为违规或群租房,这类房屋不仅作为重点打击对象,还要承担法律责任。

“N+1”普遍存在于二手房市场

新京报记者了解到,所谓“N+1”,是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用。由于旺盛的租赁需求,此前“N+1”模式在全国化推进。

2015年,上海市颁布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》,明文规定,单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过厅除外。由此,上海开始尝试N+1的租房方式。

随着各地租赁市场的发展,N+1模式在不少城市获得合法身份。以武汉为例,2017年11月14日,武汉率先出台一批培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策,相关条款明确规定:单套住房内具备直接采光和自然通风条件功能相对独立的客厅,可以出租居住,入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。不得违反住宅设计规范对原住房分割搭建后出租,不得按照床位等变相分割出租,不得破坏房屋承重结构,不得加建厨房、卫生间。

“我个人支持‘N+1’模式合法化,反对的是‘N+N’。”北京房地产中介行业协会会长李文杰指出,受容积率和设计规划影响,过去很多房子面积都很大。而工薪阶层最需要的租赁房屋租金,3000元以下占绝大多数,这些房屋相对面积较小,因此,对绝大多数租赁需求而言,在房源匹配上有所错位。在符合消防规范条件下,‘N+1’可以向社会提供更多低总价的房源,缓解租金高企的状况。

值得注意的是,近年来,国家支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市,多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源,其中,集体土地建设租赁住房是重点支持的内容。在业内看来,集体土地建设租赁房源对于高效利用土地资源、多渠道增加租赁住房有效供给,加速住房租赁市场有序发展具有重要作用。

从新建租赁用房角度分析,李文杰指出,集体土地建设租赁住房,是目前可行的供应较大的来源,能满足市场需要,但周期相对较长。而“N+1”模式,则能较快地盘活现有房源,降低租金,同时满足低租金年轻人的需求。